Cycle de conférences en droit public immobilier

A partir de septembre 2020 et jusqu’à décembre 2020, j’organise, sous le patronage d’Anthémis, et accompagné d’une équipe de spécialistes, un cycle de conférence en droit public immobilier, à Namur et à Bruxelles.

Les thèmes sont variés et concernent :

  • Déchets et gestion des sols : risques et opportunités pour les entrepreneurs et promoteurs immobiliers;
  • Utilisation privative de la voirie : quelle valorisation du domaine public ?
  • Doit-on payer les taxes communales ? Questions de légalité de l’impôt local
  • Concessions de parkings : état de jurisprudence, limites et possibilités de développement économique du sous-sol communal

Il s’agit donc d’appréhender le droit public immobilier à travers le giron environnemental et de l’urbanisme (droit des déchets et des sols), à travers la domanialité et la voirie publics, à travers le droit fiscal local et à travers un contrat tout à fait spécial, celui de la concession de parking (en lien avec le droit des marchés publics).

Des rappels de droit public général seront abordés mais des questions plus précises, qui concernent spécifiquement les thèmes choisis, seront surtout mis en avant.

Ces conférences s’adressent aux entreprises concernées de près ou de loin par ces matières, ainsi qu’aux pouvoirs publics, éventuellement désireux d’adapter certaines de leurs normes ou de saisir des opportunités.

Récidive d’infraction environnementale ou urbanistique – amende pénale ou administrative

La violation du droit de l’urbanisme ou du droit de l’environnement peut conduire à l’infliction de sanctions pénales ou administratives, régies par le droit pénal de l’environnement.

La Cour constitutionnelle vient de poser une importante limite au choix du législateur quant à l’autonomie des deux procédures – administrative ou pénale – en jugeant que:

« B.6.1. Lorsque l’auteur d’un même fait peut être puni de manière alternative, c’est-à-dire lorsque, pour des mêmes faits, il peut, soit être renvoyé devant le tribunal correctionnel, soit se voir infliger une amende administrative contre laquelle un recours lui est offert devant un tribunal non pénal, un parallélisme doit exister entre les mesures d’individualisation de la peine.

B.6.2. Les caractéristiques spécifiques de la procédure de la sanction administrative ne font pas obstacle à ce que seules les infractions dont la constatation n’a pas fait l’objet d’un recours ou qui, en cas de recours, ont été confirmées par une décision juridictionnelle, soient prises en considération pour fonder une augmentation de l’amende administrative encourue lorsque l’infraction sanctionnée est une réitération d’un comportement similaire passé du contrevenant » (Cour constitutionnelle, Arrêt n° 73/2020 du 28 mai 2020).

Ce faisant, si le législateur entend punir la récidive en matière d’infraction urbanistique ou environnementale, il peut certes créer deux voies procédurales distinctes – une voie légère, administrative et une voie plus lourde, de droit pénal pur – mais encore faut-il qu’il n’aggrave pas inutilement la qualification de la récidive en matière de sanction administrative.

Pour information, la voie de la sanction administrative est de plus en plus utilisée puisqu’elle permet d’aller plus vite que le passage par le Ministère public et le Tribunal correctionnel, elle est plus souple en termes procéduraux et elle permet habituellement de sanctionner aussi lourdement, voire plus lourdement d’un point de vue financier, le contrevenant. Toutefois, il ne faut pas oublier que les sanctions administratives sont souvent qualifiées de « sanctions pénales » au sens de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, ce qui signifie qu’un certain nombre de garanties s’attachent au traitement de la personne poursuivie. Il semble que la Cour constitutionnelle considère qu’une définition semblable de l’état de récidive fasse partie de ces garanties.

Droit pénal de l’environnement

Le droit pénal de l’environnement est une branche du droit pénal et du droit de l’environnement. Plus spécifiquement, c’est l’une des formes du droit administratif pénal.

Le droit de l’environnement complète habituellement ses prescriptions de dispositions pénales destinées à en garantir l’efficacité. Ainsi, la violation des dispositions en matières de déchets peut conduire devant le Tribunal correctionnel, tout comme l’absence d’un permis d’environnement lorsqu’il est nécessaire. De même, les législations relatives à la protection animale ou de la nature sont sanctionnées pénalement.

Outre l’infliction par des peines répressives, le droit pénal de l’environnement prévoit également d’importantes atteintes aux libertés, comme par exemple la possibilité de visites domiciliaires en dehors d’une phase d’instruction.

Cette matière est intimement liée au droit pénal de l’urbanisme, protégé par le même type de sanctions pénales.

Legal design en droit de l’urbanisme

Le legal design signifie que l’on va dessiner un objet juridique pour le rendre plus accessible.
J’ai développé une série d’outils explicatifs, relevant du legal design, permettant de présenter facilement aux visiteurs leurs droits et obligations en la matière. Je présente ici brièvement les premiers de ces panneaux :

L’acte administratif

acte administratif
L’acte administratif (décision d’une autorité administrative, capable de forcer les citoyens à faire quelque chose ou à leur autoriser une action) doit respecter la LEGALITE. Toutefois, très souvent, l’autorité qui respecte la loi peut ensuite décider en OPPORTUNITE d’agir dans un sens ou dans l’autre (sanctionner ou ne pas sanctionner un fonctionnaire, accorder ou non un permis d’urbanisme…).

 

Recours contre un acte administratif

recours administratif ou juridictionnel
Le citoyen mécontent d’un acte administratif parce qu’il lui cause un préjudice peut introduire un recours contre celui-ci. En fonction de la situation, il pourra introduire un RECOURS ADMINISTRATIF contre cet acte, ou un RECOURS JURIDICTIONNEL contre ce dernier. Dans le premier cas, l’AUTORITE de recours devra bien souvent réexaminer tout le dossier et adopter un nouvel acte qui remplacera complètement le premier. Dans le second cas, le JUGE (Conseil d’Etat ou juge judiciaire) vérifiera la LEGALITE de l’acte mais ne se substituera pas à l’AUTORITE et n’examinera donc pas les questions d’OPPORTUNITE de l’acte ; si cet acte est illégal, il sera annulé ou écarté, s’il est légal mais inopportun, le JUGE ne pourra en principe rien faire.

 

Droits de l’urbanisme en Belgique

grands et petits droits de l'urbanisme
En Belgique, il y a une grande quantité de droits de l’urbanisme : les trois REGIONS du pays disposent chacune d’un grand Code d’urbanisme, qui encadrent les différentes manières de construire et d’urbaniser leurs territoires. Mais chacun de ces codes confient une large part d’autonomies aux 589 COMMUNES pour décider comment doit s’organiser concrètement leurs territoires respectifs. Elles adoptent toutes des plans, des règlements et surtout, elles accordent la plupart des PERMIS d’URBANISME.

 

légalité urbanisme wallon

 

légalité urbanisme bxl

 

permis d'urbanisme

 

voisin d'un permis

À la Une

Présence à Municipalia et à Batibouw

J’aurai le plaisir de vous retrouver le 14 février prochain au salon des mandataires publics MUNICIPALIA, à Marche-en-Famenne. Ce salon est consacré à la gestion publique et permet aux entreprises et aux mandataires publics de se rencontrer afin de discuter des innovations et bonnes pratiques en matière d’organisation administrative.

Je serai également présent les 1er, 4 et 7 mars 2020 à Batibouw au Heysel. J’y tiendrai un stand consacré au conseil aux particuliers et aux entreprises en matière de droit de l’urbanisme, d’aménagement du territoire et de construction.

Si vous souhaitez obtenir un rendez-vous ou un conseil lors de ces journées, vous pouvez déjà me contacter par courriel (s.rixhon@avocat.be) ou par téléphone (0473/532509). Vous pouvez également vous rendre au stand à Batibouw lors de mes journées de présence là-bas.

 

 

Avocat dans l’école (janvier 2020)

Cette année encore, je participe à l’aventure d’avocat dans l’école.

Il s’agit, durant quelques heures, de venir rendre visite à une classe du primaire ou du secondaire afin de parler de la profession d’avocat aux plus jeunes. L’activité se déroule dans une école à pédagogie active de Uccle (Bruxelles).

La présentation de la robe de l’avocat est un passage obligé, tout comme l’est celle de la brève description du système judiciaire dans son ensemble. Au-delà de cela, l’activité permet de présenter le métier d’avocat comme celle d’un entrepreneur du droit et d’un spécialiste. Pour ma part, j’essaye ainsi chaque année de présenter le droit administratif, le droit des marchés publics et le droit de l’urbanisme à des jeunes qui n’y connaissent mot. Je leur explique que l’administration peut prendre des décisions impératives que l’on peut toutefois contester devant un Tribunal, etc.

Cette activité est très enrichissante pour le professionnel et les élèves adorent, en général, rencontrer les professionnels de la vie active qu’ils fréquenteront parfois très bientôt.

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme

L’avocat spécialisé en droit de l’urbanisme est un avocat qui s’est vu reconnaître par son ordre professionnel un titre protégé de spécialiste dans le domaine du droit de l’urbanisme.

Selon le Code de déontologie des avocats, « [l]e titre de spécialiste s’apprécie sur la base de tous les éléments démontrant l’existence, dans le chef de l’avocat, de connaissances théoriques et d’une pratique spécifique, tels que titres universitaires ou scientifiques, formations reçues, participations à des séminaires ou congrès, stages auprès d’un spécialiste ou au sein d’une entreprise ou une institution dans le domaine de la spécialisation, publications, charges de cours, affaires traitées, témoignages de compétences, etc. ».

Le titre de spécialiste suit habituellement le nom de l’avocat dans ses écrits ou sa correspondance.

Dans sa pratique quotidienne, cet avocat traitera régulièrement de problématiques liées à l’octroi de permis d’urbanisme ou de permis d’environnement. Il connaîtra donc à la fois les procédures administratives de recours organisés, la procédure de suspension et d’annulation au Conseil d’Etat ou encore les questions de trouble de voisinage devant le juge de paix ou le Tribunal de Première Instance.

Il dispose également de connaissances approfondies sur les différents codes d’urbanisme, les règlements, plans et autres schémas.

Marchés publics – relever les erreurs dans les documents de marché ?

Lorsqu’une entreprise souhaite participer à une procédure d’attribution de marché public, elle doit examiner correctement les documents de marchés (avis, cahier spécial des charges, annexes éventuelles, etc.) puisque ceux-ci feront, en cas d’attribution, intégralement partie du contrat.

Or, en cas de manquement à ses obligations, l’entreprise en question s’expose à engager sa responsabilité contractuelle et pourrait être sanctionnée.

Dès lors, que doit faire une entreprise si elle souhaite participer à un marché public mais découvre dans l’un des documents établis par le pouvoir public, des éléments irréguliers, des erreurs, des omissions (par exemple, l’entreprise doit démontrer qu’elle a déjà exécuté cinq marchés semblables à celui envisagé mais dont le coût moyen est 10 fois supérieur à celui espéré ou encore, il est prévu une cession de droit intellectuel qui implique également la cession du droit de paternité sur l’œuvre) qui font qu’elle ne peut pas déposer une offre de prix sérieuse ?

Dans ce cas, l’arrêté royal du 18 avril 2017 « relatif à la passation des marchés publics dans les secteurs classiques » prévoit que l’entreprise le « signale immédiatement par écrit au pouvoir adjudicateur. Celui-ci est en tout cas prévenu au plus tard dix jours avant la date ultime de réception des offres, sauf impossibilité résultant de la réduction du délai de réception des offres.

Le pouvoir adjudicateur apprécie si l’importance des erreurs ou omissions relevées justifie un avis rectificatif ou une autre forme de publication adaptée et, s’il y a lieu, de prolonger le délai d’introduction des offres ».

Si, malgré cette remarque, le pouvoir public ne modifie pas ou ne précise pas ses documents de marché, l’entreprise a le choix : soit elle participe tout de même à la procédure d’attribution. Si elle obtient le marché, elle sera toutefois tenue par les clauses du contrat, sauf à démontrer leur illégalité devant un juge ou en tentant de renégocier le contrat amiablement avec le pouvoir public.

Soit elle renonce à participer à la procédure et pourra éventuellement demander une réparation pour le manque à gagner, également devant un juge ou via une transaction.

Si le pouvoir public décide de modifier ses documents de marché, elle pourra soumissionner en paix sur cette question.

Enfin, soulignons que si elle ne prévient pas le pouvoir public du problème, elle pourra toujours soulever l’illégalité d’un document de marché devant le juge judiciaire, en invoquant par exemple la responsabilité extracontractuelle du pouvoir public, par le biais de l’exception d’illégalité (article 159 de la Constitution, voy. Trib. civ. Charleroi du 19 juin 2019, inédit).

Changement d’adresse

Je suis heureux de vous annoncer que, dès janvier prochain, je deviendrai partner au sein du cabinet d’avocats Castiaux & Partners. Ma méthode de travail reste la même : expertise en droit administratif (essentiellement les marchés publics et le droit de l’urbanisme) et orientation client, réactivité et contrôle des coûts. Le lieu change un peu : je m’installe Drève du Sénéchal n° 19, mais toujours à Uccle (à deux pas de la gare du Vivier d’Oie). Une grande évolution : le cabinet est multidisciplinaire et d’autres avocats pourront donc également vous accompagner dans la résolution de problèmes hors du champ du droit public.

Je profite de ce message pour vivement remercier Me Benoît Cambier, ses associés et son équipe pour la qualité de la formation apportée et toutes les belles années passées en leur compagnie.

Carrefour de la formation en droit administratif. Immeubles en infraction à Bruxelles et en Wallonie, quelles sanctions et comment les éviter ?

Dans le cadre du carrefour de la formation en droit administratif, le 18 janvier 2019, j’ai eu l’occasion de donner une conférence/formation de deux heures relative au droit de l’urbanisme intitulée : « Immeubles en infraction à Bruxelles et en Wallonie, quelles sanctions et comment les éviter ? »